Nutzergruppen von CAFM-Lösungen
Unternehmen, die ein größeres Immobilienportfolio zu betreuen haben, sei es als Eigentümer, Nutzer, Betreiber oder Dienstleister, stellen ab einem gewissen Umfang an zu betreuenden Immobilien oder bei steigender Komplexität der damit verbundenen Aufgaben fest, dass dies ohne eine Digitalisierung der Prozesse nicht mehr möglich ist.
Da sich die wesentlichen Prozesse des Immobilienbetriebs regelmäßig wiederholen, wie z.B. Wartungen, Umzüge, Mietabrechnungen, Raumbuchungen etc., bietet ein CAFM die Möglichkeit, diese Prozesse zu standardisieren und automatisieren; eine ideale Grundlage für eine Effizienzsteigerung im Immobilienbetrieb sowie für eine höhere Planungssicherheit im strategischen Immobilienmanagement.
Zunehmende Anforderungen aus gesetzlichen Vorgaben, z.B. bei den Betreiberpflichten oder der energetischen Gebäudesanierung sowie interne Compliance-Anforderungen sind ebenso Faktoren, die für eine rechtssichere Dokumentation der diesbezüglichen Maßnahmen in einem CAFM sprechen.
Nicht zuletzt bewirken steigende Mietpreise, dass Unternehmen die eigene Immobilienstrategie hinterfragen. Um dabei Kostenschwerpunkte und Einsparpotenzial zu identifizieren, braucht es valide Daten zur Immobilie selbst sowie zu deren Nutzung. Diese liefert das CAFM.
Unterstützung von Facility Management mit der BIM-Methode
Das BIM-Modell bildet eine verlässliche Einheit aus Visualisierung und Daten zum Bauwerk über dessen gesamten Lebenszyklus. Dieser erstreckt sich über Jahrzehnte und zeichnet sich durch Änderungen am Bauwerk selbst sowie insbesondere bei den „handelnden Personen“ aus. Der Übergang in den digitalen Immobilienbetrieb mittels CAFM benötigt aktuelle Daten zu den zu verwaltenden Bauwerken. Dabei beginnt der Immobilienbetrieb nicht erst mit dem Einzug eines Unternehmens in ein Gebäude. Der Abschluss von Reinigungs- und Wartungsverträgen, die Belegungs- und Möblierungsplanung, sowie weitere Betriebsprozesse müssen bereits vorher geregelt sein. Dies führt dazu, dass Anforderungen von und aus dem Betrieb bereits ziemlich früh in die Planung reinfließen sollen.
Der digitale Zwilling kann mittels BIM fließend und ohne Systembruch aus Planung und Bau in den Betrieb überführt werden und das auch schon in frühen Planungsphasen. Die BIM-Methode unterstützt den Betrieb damit bereits bei dessen Aufbau. Die Möglichkeit, die betrieblichen Informationsanforderungen bei der Modellierung im BIM zu berücksichtigen und Informationslieferungen (neue Modell-Versionen) auf dieser Basis automatisiert und wiederholbar zu prüfen, reduziert zudem die Kosten der Digitalisierung im Betrieb bei einer gleichzeitig deutlich höheren Datenqualität.
Auf Seiten der Facility Management Dienstleister wechseln durchschnittlich alle 3-5 Jahre die Partner. Da jeder Partner temporäres Wissen zum Bauwerk in seinen eigenen Systemen aufbaut muss der Eigentümer bei jedem Dienstleister-Wechsel mit Systembrüchen und Wissensverlusten rechnen, wenn die Übergabe nicht vertraglich und technisch geregelt ist.
BIM und vor allem der Standard IFC bieten hier ideale Voraussetzungen, um die prozessualen und fachlichen Schnittstellen klar und detailliert zu beschreiben, z.B. in Form einer AIA. So können die für den jeweiligen Betriebsprozess benötigten Informationen zwischen den Systemen von Eigentümer und Dienstleistern ausgetauscht werden, ohne dass Datenverluste oder Inkompatibilitäten entstehen. BIM unterstützt damit direkt das CAFM in seiner Funktion als dauerhaftes „Betriebssystem“ des Bauwerks.
Einsatz von einem BIM-basierten CAFM
Unabhängig von BIM sollten Nutzer zunächst einmal wissen, welche Betriebsprozesse sie im CAFM-System abbilden müssen. Dies ist stark von der Rolle des Nutzers abhängig. Daraus leitet sich direkt auch der Informationsbedarf an das Modell ab. Wir sprechen hier von den „BIM Anwendungsfällen“.
Es ist wichtig, die Schnittstelle zwischen der BIM- und CAFM-Anwendung sowohl technisch als auch organisatorisch frühzeitig zu regeln, um einen reibungslosen Datenfluss zu gewährleisten. Anders als im „klassischen CAFM“ mit einer autarken Datenbank zum Gebäude werden beim „CAFM mit BIM“ die Modelldaten in der Regel durch verschiedene Unternehmensbereiche (z.B. Bauabteilung und FM) gemeinsam genutzt. Das hat Vorteile, da doppelte Datenpflegen entfallen, die Kompetenzen müssen aber auch klar geregelt sein.
04.04.2022
